Giáo sư Hà Tôn Vinh: Cocobay ‘vỡ trận’ vì họ đã đưa ra mức lợi nhuận cao hơn nhiều lần so với mức chịu đựng của bản thân và thị trường

Trong khoảng vài năm trở lại đây, khi quỹ đất ở các khu vực trung tâm các thành phố lớn bắt đầu cạn kiệt trong khi nhà nước cũng dần siết chặt hơn khía cạnh pháp lý của các dự án bất động sản; phát triển mảng condotel ở các thành phố tỉnh lẻ được nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chọn lựa làm chiến lược phát triển chủ đạo mới.

Theo đó, condotel dần trở thành kênh đầu tư chính trong mảng bất động sản, đứng ngang bằng với đất nền và chung cư.

Tuy nhiên, trong khi 2 mảng kia đã có những quy định tương đối rõ ràng trong luật pháp, thì của condotel ngược lại. Vậy mà, những tưởng, ‘scandal’ đầu tiên trong mảng condotel sẽ đến từ vấn đề pháp lý, nhưng không ngờ nó lại đến từ vấn đề cam kết lợi nhuận, với thông báo không thể tiếp tục trả mức lãi cam kết 12% như trong hợp đồng của Empire Group – chủ dự án Cocobay, cách đây vài ngày.

Trao đổi với chúng tôi, Giáo sư Hà Tôn Vinh – Chuyên gia kinh tế Mỹ và hiện là Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Stellar Management, thì ông không bất ngờ khi nghe thông tin đó. Với mức lãi cao như thế, đến bây giờ Cocobay mới “vỡ trận” là “còn hơi muộn”. Và chắc chắn, sự cố “vỡ trận” của Cocobay sẽ tác động đáng kể đến thị trường condotel, nhưng chỉ ở khía cạnh là người mua chắc chắn sẽ cẩn trọng hơn, chứ thị trường chung không “vỡ trận”.

* Theo quan điểm của ông, thì vì sao Cocobay lại “vỡ trận”?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Trước khi trả lời câu hỏi này, tôi muốn được đi lui 2 đến 3 bước về trước.

Bất động sản Việt Nam, nói chung là một thị trường rất tốt, vì Việt Nam đang có dân số khá đông, gần 98 triệu người, nhu cầu nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cho kinh doanh hay vừa ở vừa kinh doanh như condotel là rất lớn.

Ở nước nào cũng thế, bất động sản là một ngành lớn gắn liền với thị trường tài chính và bảo hiểm. Đây là 3 ngành thường đi liền với nhau. Ngành bảo hiểm, khi thu tiền vào họ sẽ đầu tư ở đâu? Thường thì họ sẽ đầu tư vào bất động sản – vì nó tương đối an toàn cho người chủ doanh nghiệp bảo hiểm – cho người mua bảo hiểm.

Thị trường tài chính cũng vậy, ngoài cho vay kinh doanh, họ còn cho các dự án bất động sản vay; dù lời không nhiều, nhưng bất động sản là ngành đầu tư an toàn và khá chắc chắn vì nó là hiện vật. Con người, thành thị và nhu cầu tăng lên nhưng đất không tăng lên.

Thứ hai là sự cạnh tranh trong thị trường bất động sản rất khốc liệt, vì như chúng ta đã nói ở trên, đây là một thị trường màu mỡ, thơm tho mà ai cũng muốn nhảy vào. Và khi ai đó muốn nhảy vào, họ cần lôi kéo các nhà đầu tư cá nhân – người mua, vì vậy họ sẽ đưa ra những lời chào, những tỷ lệ đầu tư, hỗ trợ hấp dẫn. Cái đó không cái gì sai! Nhưng cái tôi quan tâm ở đây, tất cả những lời mời chào và tỷ lệ đó nó thường vượt mức thông lệ quốc tế. Nó vượt ngưỡng mà các doanh nghiệp có thể chịu đựng được.

Ví dụ, như mình bỏ tiền vào ngân hàng, nếu là tiền USD sẽ không có lời, còn tiền Việt thì ngưỡng lợi nhuận trung bình các ngân hàng có thể trả vào khoảng từ 6% – 7% đến 8%, khá nữa thì 8,5%; nhưng tự dưng có doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức 10% rồi 11%, 12%, thì người ta sẽ bỏ ngân hàng chạy theo bất động sản.

Một góc Cocobay Đà Nẵng

Vì con người có cái tính – mình không gọi là tham, nhưng họ chỉ nhìn thấy cái lợi, mà nhiều khi lợi nhiều quá khiến con người mờ mắt. Nhà đầu tư thấy cái lợi là họ theo. Biết được tâm lý đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã đưa ra những cái lợi vượt mức chịu đựng của thị trường và của chính họ.

Bây giờ, mình lại đặt lại câu hỏi: Tại sao các ngân hàng không trả lãi 10% đến 12% mà cao nhất cũng chỉ 8%? Bởi ở mức trên 8% là ngân hàng không thể sống được. Ngân hàng đi vay và cho vay, sự khác biệt giữa lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi của ngân hàng cũng chỉ là 2% đến 3%. Trong khi giới bất động sản cho tỷ lệ lên tới 10% đến 12%, tất nhiên là người ta sẽ bỏ tiền vào các dự án bất động sản.

* Vậy tức là, khi nghe tin Cocobay ‘vỡ trận’, ông không quá cảm thấy bất ngờ?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Không, tôi không thấy bất ngờ, tôi còn nghĩ là nó muộn, đáng lẽ ra nó phải đến sớm hơn. Xin lỗi, theo quan điểm của tôi, bây giờ tôi mới nói, đáng nhẽ ‘nhiều Cocobay’ đã phải xảy ra rồi. Tại vì, như hình thức cho vay đa cấp, có những đa cấp đàng hoàng – lợi nhuận vừa phải, có nhiều đa cấp không đàng hoàng như kiểu bán không khí – bán ‘nước bọt’ để lấy tiền. Hay có những tổ chức bán ‘tiền ảo’, là ảo thật chứ không phải là tiền điện tử. Kinh doanh tiền điện tử khác, còn tiền ảo ở đây là lừa nhau chủ yếu. Cocobay cũng chẳng khác gì hình thức đa cấp không đàng hoàng.

Có nhiều người hỏi ý kiến tôi, tôi nói ra thì đụng chạm, mà không nói thì nhiều người bị mất, mình sẽ ‘cắn rứt lương tâm’!

* Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, nếu condotel tốt, các nhà phát triển dự án hoàn toàn có thể trả mức lợi nhuận trên 10% cho các nhà đầu tư, ông nghĩ sao về nhận định này?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Cái đó đúng theo nghĩa như thế này: thứ nhất, đó là những dự án đẹp, tốt và phù hợp; thứ hai là tính hấp dẫn của nhà đầu tư, ví dụ có chủ đầu tư này được thị trường thích hơn những chủ đầu tư khác.

Tuy nhiên, khi mà những chủ đầu tư nhỏ – lẻ – đi sau, muốn vượt các đàn anh đi trước, họ cần đưa ra những quyền lợi gì đó ngoạn mục hơn và họ cho lợi nhuận cao quá sức chịu đựng của họ, như tôi đã nói ở trên.

Tôi phải nói rằng, ban đầu nó giống những ngành kinh doanh đa cấp, họ lấy tiền của người sau trả lợi nhuận cho người trước. Các dự án bất động sản nhiều khi cũng thế, họ lấy tiền của người sau trả lợi nhuận cho người trước. Nhưng đến một lúc nào đó, tốc độ trả không đủ nhanh và số tiền để trả không còn như trước nữa, lúc đó họ sẽ chịu hiệu ứng ngược lại: lấy vốn của mình ra trả cho khách hàng, họ sẽ phải đi vay hoặc phải bán tống bán tháo dự án và khiến cho những nhà đầu tư mất niềm tin vào dự án đó.

Khi nhà đầu tư bị mất niềm tin vào dự án đó, họ sẽ không mua và ít mua đi, nhà phát triển sẽ không có nhiều tiền để phát triển dự án mới. Chúng ta nghe trên báo chí không ít dự án như thế, họ đã không trả được lợi nhuận như cam kết, ngoài chuyện chúng ta nói về chuyện vi phạm hợp đồng, phải xử bằng chế tài và pháp luật.

* Vậy theo ông, đâu là giải pháp để không còn ‘những Cocobay’ trong tương lai?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Nó có vài khía cạnh như sau. Đầu tiên, nhà đầu tư cá nhân không nên ham lợi gần, mà mất đi số tiền mình có thể đầu tư vào lợi xa. Tiếng Mỹ có 1 cái câu mà tôi dịch qua tiếng Việt như thế này: khôn ngoan tiền xu, ngu dại tiền đồng. Chúng ta không nên như thế, đừng quá nhìn vào lợi nhuận trước mắt. Đã là đầu tư, chúng ta phải đầu tư lâu dài một chút, như Cocobay thì mình gọi là chụp giựt đúng hơn – ‘lợi dụng’ sự dễ dãi của chủ đầu tư thì có thể được, có thể thắng trước mắt; nhưng nếu lúc mình cần tiền để đầu tư thứ khác, mình sẽ bị mắc kẹt vốn.

Với bản thân tôi, ai mà cho tôi cái lợi quá cao, thì tôi sẽ thắc mắc nghi ngờ ngay. Bình thường người ta chặt chẽ với mình, tự dưng có người hào phóng với mình, mình phải nghi ngờ.

Tiếp theo, các chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án không nên đưa ra những thứ ‘mồi chài’ quá sức của mình. Trước sau gì cũng đến lúc phải trả giá, mà khi mình trả giá thì uy tín của mình sẽ chết hoặc mất đi.

Toàn cảnh dự án Cocobay của Empire Group.

Điểm thứ ba, các cơ quan quản lý của Nhà nước cũng phải để ý xem xét và khuyến cáo. Nhà nước có thể không bắt ép chủ đầu tư phải thế này thế kia, nhưng Nhà nước có thể chia sẻ kinh nghiệm – nhất là kinh nghiệm của các nước. Tôi chưa thấy nước nào cho phép doanh nghiệp đưa ra các tỷ lệ lãi ‘khủng’ như nước mình, nó quá là kỳ lạ.

Cuối cùng, một tổ chức nữa nên đóng vai trò ổn định thị trường là báo chí. Do báo chí là kênh thông tin quan trọng, không những thông tin các dự án, mà còn thông tin kinh nghiệm các nước và thông tin các ngành, thông tin của những sự đổ vỡ trong quá khứ – tương lai. Khi truyền thông đưa ra các bài học kinh nghiệm, nhà đầu tư sẽ chậm hơn hoặc từ từ suy nghĩ lại chứ không lao như con thiêu thân vào những đám cháy như vậy.

4 tổ chức trên nên phối hợp để thị trường bất động sản Việt Nam lành mạnh và bền vững hơn, cho đất nước phát triển tốt hơn trong tương lai.

* Ông có nghĩ, Cocobay sẽ sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền khiến thị trường condotel chững lại?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Có thể có hiệu ứng dây chuyền, vì các nhà đầu tư khác thấy việc Cocobay không trả được lãi, họ sẽ chậm mua lại để tìm kiếm những chủ đầu tư thật hơn dù thật hơn thì lợi nhuận thấp hơn.

Tôi nghĩ nếu thị trường condotel đưa ra mức lãi từ 7% đến 8% – ngang bằng các ngân hàng thì nó sẽ tốt. Condotel sẽ là 1 kênh đầu tư khác hơn ngân hàng, nó sẽ hoạt động như thế này: người bán và người mua đến 1 điểm chung, người mua có lợi nhuận vừa phải từ 8% – 9%, đủ để chi trả chi phí lạm phát, nhưng mà trong tương lai, khi họ bán condotel đi thì sẽ được lợi nhuận khác. Còn các chủ đầu tư khi đưa ra con số vừa phải, thì đó là cam kết thật và họ làm được theo cam kết, uy tín của họ tốt hơn.

* Ở nước ngoài thì sao thưa ông, liệu các nhà đầu tư có dễ bị “mắc bẫy” lợi nhuận như trong trường hợp Cocobay?

Giáo sư Hà Tôn Vinh: Nước nào cũng có quy định rất rõ ràng trong mảng bất động sản, bởi nếu như người ta mua bất động sản với số lời cao, khi đổ vỡ, nhà nước đi vào thì người mua đã mất rồi. Nhà nước ở các nước tiên tiến thường có những quy định và theo dõi chặt chẽ. Theo tôi, quan trọng nhất là sự cảnh báo của nhà nước và báo chí, vì chúng ta không thể nào cấm người mua được do họ cần lợi nhanh hoặc cấm chủ đầu tư đưa ra các dự án có số tiền lời hấp dẫn.

Ở nước ngoài cũng có đổ bể, nhưng thường các chủ đầu tư sẽ không hy sinh uy tín từ 30 – 50 năm để đưa ra những lợi ích mà họ không thể đáp ứng và cam kết được. Nên, họ sẽ phải vay hoặc bán tống bán tháo dự án nào đó, để trả cho khách hàng. Tại Mỹ, các chủ đầu tư bất động sản luôn phải làm cái gì đó thực tế, vì nếu bị kiện cáo ra tòa sẽ mất hết: tiền luật sư, tiền ra toà, mất về uy tín; còn Việt Nam mình thì nhiều khi ‘được vạ má đã sưng’.

* Cảm ơn ông!

Quỳnh Như